«Früher waren Hypotheken viel teurer als heute!» – Wirklich?

Junge Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer können es sich kaum mehr vorstellen: Noch in den 1970er-Jahren zahlte man für eine variable Hypothek zeitweise über 6 Pro­zent Zins. Eine Hypothek von 500'000 Franken kostete so rund 30'000 Franken jährlich – Rückzahlungen in Form von Amorti­sationen nicht eingerechnet.

Heute würde man für eine gleich hohe SARON-Hypothek nur noch rund 7500 Franken pro Jahr zahlen. Das ist ein Viertel dessen, was eine Hypothek in den 1970er-Jahren gekostet hat.

Natürlich sind seither auch die Immo­­bilienpreise gestiegen. So brauchen heute viele Leute eine grössere Hypothek, um sich ein vergleichbares Haus zu kaufen. Dieser Preiseffekt kompensiert einen Teil der seither gesunkenen Zinsen.

Darum sind die Zinsen heute tiefer

Doch wir wollen uns in diesem Beitrag vor allem auf die Zins­entwicklung konzen­trieren: Weshalb sind die Zinsen heute so viel tiefer als noch in den 1970er-Jahren? Und warum kann man die hohen Zinssätze von damals nicht direkt mit den heutigen Zinsen vergleichen?

Wie hoch die Zinsen in der Schweiz sind, bestimmt massgeblich die Schwei­zerische Nationalbank. Sie erhöht ihren Leitzins, wenn sie Kredite verteuern möch­te. Und sie senkt ihn, wenn sie Geld wieder günstiger machen will.

Natürlich folgt die Höhe des Leitzinses nicht einer wilden Laune. Das National­bank-Direktorium setzt den Zins in Ab­hän­gigkeit von der Teuerung: Konkret erhöht die Nationalbank die Zinsen immer dann, wenn sich das Geld zu stark entwertet.

Die Inflation spielt eine wichtige Rolle

Bei hoher Inflation sind die Zinsen also hoch. Und genau das ist auch der Grund, weshalb Hypotheken in den 1970er-Jahren noch fast viermal so viel gekostet haben wie heute. Damals nämlich hat sich der Franken innert Jahresfrist um teilweise bis zu 10 Prozent entwertet!

Und diese Geldentwertung hat dazu ge­führt, dass die Banken von ihren Kunden immer weniger werthaltiges Geld zurückbekommen haben in Form von Amortisationen. Entsprechend viel haben die Banken verlangt für ihre Geldausleihungen.

Heute ist die Situation eine andere: Die Teuerung lag zuletzt bei nur noch 0.2 Prozent. Die Banken müssen sich also kaum mehr entschädigen lassen für die Geldentwertung zwischen Ausleihe und Rückzahlung. Wegen der tieferen Inflation können sie tiefere Hypo­thekar­zinsen anbieten.

Damit wir die Zinsen der 1970er-Jahre jedoch sinnvoll mit heute vergleichen können, müssen wir noch einen weiteren Aspekt ins Bild rücken: die Löhne.

Früher stiegen auch die Löhne stärker

Heute steigen die Löhne nur noch um wenige Prozentpunkte pro Jahr; im Jahr 2025 waren es durchschnittlich 1.2 Prozent. In den 1970er-Jahren waren die Lohnzuwächse – wegen der Inflation! – um ein Vielfaches höher: Zeitweise konnte ein typischer Arbeit­nehmer gegenüber dem Vorjahr mit einem Lohnplus von über 12 Prozent rechnen.

Rechnet man diesen Lohneffekt aus den Hypothekarzinsen raus, bekommt man den sogenannten Realzins. Das ist ein Mass dafür, wie hoch die effektive Zins­belastung tatsächlich war und ist – nachdem man für die steigenden Löhne korrigiert hat.

Und der Realzinsvergleich zeigt: Die effektive Zinsbelastung war in den 1970er-Jahren nur rund ein Prozent­punkt höher als heute. Und je nach Berechnungsart kommt man sogar auf eine gleich hohe Zinsbelastung wie heute.

Wer also sagt: «Hypotheken waren früher viel teurer als heute!», hat nur auf den ersten Blick recht. Tatsächlich waren die realen Hypothekarzinsen in den 1970er-Jahren maximal ein bisschen höher als heute – wenn überhaupt.