■ Nachhaltigkeit im Anlagegeschäft
Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen.
Autor: Sascha Janutin, Leiter Fondsselektion / Investment Advisor
Nachhaltiges Investieren wird zunehmend zum Standard. Auch bei der Anlageklasse Immobilien spielen Nachhaltigkeitskriterien bei der Selektion von Immobilienfonds und Immobilienaktien – sogenannten indirekten Immobilienanlagen – eine wichtige Rolle.
Ganzheitliche Sicht auf Nachhaltigkeit
Der Gebäudepark ist in der Schweiz für 24 Prozent des CO2-Ausstosses verantwortlich und spielt deshalb eine entscheidende Rolle bei der Erreichung der Klimaziele. Die Nachhaltigkeitsdiskussion im Schweizer Immobilienmarkt fokussiert entsprechend stark auf umweltbezogene Faktoren. Wir verstehen unter nachhaltigem Investieren jedoch eine breitere Betrachtungsweise als den reinen Fokus auf umweltspezifische Faktoren. Für uns gehören ebenso soziale Faktoren sowie eine kritische Beurteilung der Unternehmensführung zur ganzheitlichen Nachhaltigkeitsbetrachtung: «ESG – Environmental, Social und Governance». Ein konkretes Beispiel für soziale Faktoren bei Immobilien-Investments ist die Beurteilung des Verhältnisses zwischen Eigentümerinnen und Mietern. Spätestens die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass es sich lohnt, sich um ein gutes Verhältnis zur Mieterschaft zu kümmern. Immobilienanbieter, die Wert auf diesen sozialen Aspekt gelegt haben, konnten viel eher individuelle Lösungen in Bezug auf Mietstundungen oder Mieterlasse erarbeiten und so im Idealfall den Grundstein für weitere langfristige Partnerschaften legen.
Datenverfügbarkeit und Vergleichbarkeit
Eine grosse Herausforderung mit Blick auf Nachhaltigkeit im Immobiliensektor ist die Datenerhebung. Erfreulicherweise sind diesbezüglich bereits grosse Fortschritte zu beobachten: Die Datendichte nimmt sichtbar zu. So rapportieren bereits einige Fondsanbieter Daten zum Energieverbrauch sowie zu den Treibhausgasemissionen und machen Angaben zum konkreten Energiemix ihres Immobilienportfolios. Fondsanbieter und Immobiliengesellschaften, die noch keine entsprechenden Daten rapportieren, geraten von Seiten der Investierenden immer stärker unter Druck. Damit die Daten vergleichbar sind, benötigt es zudem ein gemeinsames Verständnis davon, welche Daten rapportiert werden müssen und in welcher Form dies geschehen soll. Auch diesbezüglich sind bereits Fortschritte ersichtlich und die Datenerhebungsmethoden gleichen sich an – dies ist nicht zuletzt auf Initiativen wie die REIDA-CO2-Benchmark (Real Estate Investment Data Association) zurückzuführen. Aber auch gemeinsame Vergleichssysteme wie das GRESB-Rating (Global Real Estate Sustainability Benchmark) helfen, eine bessere Vergleichbarkeit zu erreichen. Als Investorin begrüssen wir diese Entwicklung und setzen uns dafür ein, dass die Transparenz weiter erhöht wird.
Worauf wir bei der GKB achten
Bei der Auswahl von Immobilienfonds legen wir Wert darauf, dass die Fondsanbieter in Bezug auf Nachhaltigkeit eine proaktive Rolle einnehmen. Im Rahmen der Vermögensverwaltung setzen wir auf ein breit diversifiziertes «Fund-of-Fund»-Produkt mit einem starken Engagementansatz. Dieser beinhaltet einen regelmässigen Austausch mit den Anbieterinnen und Anbietern der eingesetzten Fondsprodukte zu immobilienspezifischen ESG-Kriterien wie Energieeffizienz, Wassermanagement oder Mieterdialog. Wir sind überzeugt, dass auf diese Weise dem Thema Nachhaltigkeit die nötige Wichtigkeit gegeben werden kann. Zudem erwarten wir bei unseren ausgewählten Immobilienprodukten eine kontinuierliche Weiterentwicklung der Datenerhebung sowie im Reporting.
Gut positioniert für die Zukunft
Erfreulicherweise sind am Immobilienmarkt erste positive Entwicklungen in Bezug auf Nachhaltigkeit ersichtlich. Gleichzeitig müssen wir festhalten, dass das Verbesserungspotenzial immer noch sehr gross ist. Die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien wird in Zukunft weiter steigen. Das bedeutet auch aus ökonomischer Sicht eine positive Entwicklung: Die Zahlungsbereitschaft für nachhaltige Immobilien steigt und die bessere Vermietbarkeit führt zu tieferen Leerständen. Auch aus Bewertungssicht sind die objektspezifischen Risiken von «nachhaltigen Immobilien» tiefer. Daraus ergeben sich ein tieferer Diskontierungssatz und eine entsprechend höhere Liegenschaftsbewertung. Nachhaltigkeit bei Immobilien erachten wir deshalb als laufenden Prozess, welcher die Liegenschaften für kommende Herausforderungen positioniert. ■
Quelle: Swiss Finance & Property